房地产迎大利好！央行、银保监会最新发声，首提“四项行动”，什么信号？

作 者丨李愿

编 辑丨李致鸿

图 源丨视觉中国

“四段主要内容，两段和房地产有关。”这是一位券商首席分析师对金融监管部门今年召开的首次信贷工作座谈会简短但直击重点的评论。

1月10日，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究部署落实金融支持稳增长有关工作。会议要求保持对实体经济的信贷支持力度，加大金融对国内需求和供给体系的支持，做好对基建投资、小微企业、科技创新、制造业、绿色发展等重点领域的金融服务，保持房地产融资平稳有序，推动经济运行整体好转。

值得注意的是，会议还明确，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

“此次会议属于2023年首次信贷工作会议，但是会议中提及较多的依然是房地产，这也说明，房地产是2023年金融信贷投放的重中之重，体现了高层对于房地产融资的重视和支持。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示。

房地产重要性愈加凸显

央行、银保监会上一次联合召开信贷工作座谈会还是在2022年11月21日，主题为“研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作”。时隔50天，两部门再次联合召开信贷工作座谈会，主题为“研究部署落实金融支持稳增长有关工作”。

21世纪经济报道记者注意到，金融监管部门在2022年曾召开过三次座谈会，2022年5月23日为央行召开全系统货币信贷形势分析电视会议，主题为“分析研究当前货币信贷形势，部署推进当前和下一阶段货币信贷工作”；2022年8月22日为央行召开部分金融机构货币信贷形势分析座谈会，主题为“分析研究当前货币信贷形势，部署推进当前和下一阶段货币信贷工作”。

就房地产相关内容，对比最近这四次会议内容来看，第二次会议仅提及“要保障房地产合理融资需求”，第三次会议一段内容提及房地产，占据主要内容的1/3，而此次会议房地产内容占据主要内容的1/2。

房地产的重要性从中央到金融部门的会议也有所体现。去年12月召开的中央经济工作会议“有效防范化解重大经济金融风险”部分，房地产内容居前，且占比较大。“要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”

央行2023年工作会议，也将“落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展”放在2023年工作任务的第二条，且放置于“加大金融对国内需求和供给体系的支持力度”之中。

“鼓励住房、汽车等大宗商品消费。”近日，央行党委书记、银保监会主席郭树清接受媒体采访时表示。同时，对于下一步金融风险重点工作，第一条即为：努力促进房地产与金融正常循环，落实“金融十六条”措施，以保交楼为切入点，以改善优质头部房企资产负债表为重点，促进房地产业平稳健康发展，逐步推动房地产业向新发展模式过渡。

首提“四项行动”

去年以来，改善优质房企资产负债表计划的内容频频被提及。早在去年11月21日，证监会主席易会满在2022金融街论坛年会上表示，当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

次日，国务院常务会议提出努力改善房地产行业资产负债状况，促进房地产市场健康发展。

随后的11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

11月25日，国务院副总理刘鹤表示，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

12月26日，中央经济工作会议提出要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。

再到12月21日，证监会学习中央经济工作会议精神提出要“全面落实改善优质房企资产负债表计划，继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具，更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债”。

对于此次会议提出的实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，严跃进认为，这说明资产负债表优化的工作正进入实质操作阶段。

严跃进具体解释称，资产激活意味着要把房地产企业的各类资产进行盘活，其包括待开发的土地和待出售的房产、预售资金的加快回笼、资产证券化的加快推进、REITs产品等模式的加快介入、现金流的持续改善等内容；负债接续意味着后续对于负债的工作要加快清理，包括负债的展期、债转股、资产出售以清偿债务等工作；权益补充意味着后续要鼓励各类优质企业积极做战略投资者，包括央国企、保险公司等企业，同时会强调对于企业资本金的注入和确保资金状况的稳健；预期提升意味着要不断修复投资者对于中国房企的看法，尤其是各类金融机构企业，同时要不断减少企业违约的风险，同时强化今年房企销售的目标值，进而促进“金融-房企-销售市场”等渠道的顺畅。

“第二支箭”有望继续发力

值得注意的是，从此次会议出席人员来看，除地方金融监管部门、主要银行外，还有发改委、交易商协会相关人员出席，这也是两相关部门首次出席该类会议。

去年以来，房地产融资“三支箭”逐步发力，其中“第二支箭”与交易商协会有关。

2022年11月23日，交易商协会披露，中债增进公司在民企债券融资支持工具政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。“截至当日，中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展。”

“后续，在人民银行指导下，交易商协会将组织中债增进公司继续积极推进‘第二支箭’实施，保持房企债券融资稳定，促进房地产市场平稳健康发展。”交易商协会表示。

不过，在业内人士看来，就当前而言，推动房地产市场尽快回暖的重点在需求侧，其中下调居民房贷利率是关键，其他放松限购、放宽住房公积金贷款条件、适度减免房地产交易环节税费等也能起到辅助作用。

近日，央行、银保监会发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》。中泰证券金融组负责人戴志锋表示，本次政策更多的是一种监管态度的体现，体现出房价成为了利率政策制定的重要因素，稳房价成为了稳经济的重要组成部分，也体现出接下来促进房地产市场发展的主要动力是刺激居民需求，而不是像以前一样地靠房企在供给端加杠杆投资拉动，因此预计需求端还会进一步持续、全面放开。

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本期编辑 林海铭  实习生 黎蔼慧 

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